L’immobilier européen peut-il aider les investisseurs à couvrir leurs portefeuilles contre l’inflation ?

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Immobilier en Europe (Paris) - ©Serbuxarev, CC0 Creative Commons

Il n’est pas facile de préparer un mojito parfait et rafraîchissant pour une soirée de fin d’été. Un excès de rhum peut gâcher le cocktail, tandis qu’un ajout insuffisant d’eau gazeuse peut rendre le mélange beaucoup trop fort pour être agréable.

C’est un peu la même chose de couvrir son portefeuille contre l’inflation avec des investissements immobiliers.

Les perspectives d’inflation en Europe

Alors que l’inflation en Europe atteint des niveaux record – des sommets jamais vus depuis le début des années 1980 – les investisseurs cherchent à préserver les rendements réels de leurs portefeuilles grâce à l’immobilier en Europe et notamment l’immobilier en France. Un peu comme les feuilles de menthe dans un mojito, les types de biens immobiliers présentant une plus forte croissance des loyers et des baux plus courts peuvent constituer un cocktail d’allocation d’actifs pour préserver et accroître les revenus.

Sous l’effet de la flambée des prix de l’énergie et des denrées alimentaires, l’inflation dans la zone euro a atteint un niveau record de 8,9 % en juillet, tandis qu’elle était encore plus élevée au Royaume-Uni, à 9,9 % en août. Ces pressions inflationnistes actuelles sont principalement dues aux pressions sur les coûts causées par les pénuries d’approvisionnement résultant des perturbations de la chaîne d’approvisionnement mondiale. Le resserrement des marchés du travail, qui se traduit par une hausse des salaires et une augmentation de la consommation, a également exercé une pression à la hausse sur l’inflation.

Les récents développements dans le secteur de l’énergie en raison du conflit en Ukraine ont également créé des pressions supplémentaires à la hausse sur les prix et augmenté l’incertitude quant au délai de retour de l’inflation aux niveaux pré-Covid. Pour les investisseurs habitués à des décennies d’inflation calme et de politique monétaire facile, il y a un sentiment d’urgence à augmenter l’allocation du portefeuille aux classes d’actifs qui peuvent fournir une certaine atténuation de l’inflation.

L’immobilier comme couverture de l’inflation

À l’heure actuelle, le manque de données solides sur l’immobilier dans la zone euro limite notre analyse de la relation entre la performance immobilière et l’inflation en Europe. Avec des données sur l’immobilier commercial à partir de 2001, la période de forte inflation des années 1980 qui ressemble le plus à l’inflation actuelle n’est pas incluse. Mais ce que nous pouvons lire de cette période, c’est que la performance de l’immobilier a dépassé l’inflation pendant 61 des 81 trimestres que nous avons analysés – des résultats cohérents avec des analyses similaires pour les États-Unis et le Royaume-Uni.

L’analyse des données immobilières britanniques montre des relations plus solides et statistiquement significatives entre l’inflation et les rendements immobiliers dans tous les secteurs entre 1986 et 2020. Nous observons la relation la plus forte dans l’immobilier résidentiel, mais nous trouvons également une corrélation significative avec l’inflation dans les secteurs industriel et hôtelier.

Immobilier résidentiel et industriel

Dans le secteur résidentiel, la réduction de la durée des baux est probablement le facteur le plus important de la forte relation entre l’inflation et l’immobilier résidentiel – avec la réserve que la propriété institutionnelle dans ce secteur a été historiquement faible jusqu’à récemment.

Cependant, nous obtenons également une relation forte et positive entre le marché résidentiel britannique occupé par des propriétaires et l’inflation, en particulier pendant la période de forte inflation des années 1970 et 1980. Mais nous estimons que la demande résidentielle présente une moindre élasticité aux prix, étant donné la nature essentielle du logement.

La forte corrélation positive entre l’immobilier industriel et l’inflation est peut-être due à la durée plus courte des baux au Royaume-Uni, qui a permis aux propriétaires d’augmenter les loyers lors du renouvellement.

La sélection est capitale

Comme le révèlent les données britanniques, posséder les bonnes propriétés qui peuvent potentiellement faire croître les loyers au-delà de l’inflation est essentiel pour offrir une atténuation de la hausse des prix. Comme pour le mojito, l’ajout d’ingrédients tels que le concombre ou le citron peut créer un nouveau goût, mais ne permettra pas d’obtenir le traditionnel highball cubain – la sélection est importante.

Les données britanniques révèlent une relation plus forte entre la performance immobilière et l’inflation, en particulier dans le secteur résidentiel. Cela suggère que les propriétés dont la demande des occupants est stimulée par une croissance structurelle sont mieux placées pour générer une croissance future des loyers dans un environnement d’inflation supérieure à la moyenne, comme celui que nous connaissons actuellement.

Les moteurs de la demande sensibles au cycle sont susceptibles de subir une pression si l’économie réagit négativement à un environnement prolongé de forte inflation. C’est pourquoi nous pensons que le fait de combiner des types de biens immobiliers structurellement résilients avec des baux qui se révisent plus fréquemment peut permettre aux investisseurs d’élaborer un portefeuille de biens commerciaux qui pourrait générer une croissance des loyers et suivre le rythme de l’inflation (voire la dépasser) dans les années à venir.

Pas de solution miracle

Il n’y a pas de solution miracle pour couvrir votre portefeuille contre l’inflation, mais une bonne combinaison de propriétés commerciales peut offrir une certaine atténuation.

La sélection des biens, la durée des baux et la structure sont des facteurs intrinsèquement importants qui déterminent dans quelle mesure l’immobilier peut permettre de préserver quelque peu la performance des investissements.

La diversité des économies et des moteurs de croissance de la zone euro suggère que les investisseurs devraient être en mesure de trouver une combinaison appropriée de types de propriétés et de baux pour aider à ajouter des couvertures contre l’inflation dans leurs portefeuilles.

L’immobilier commercial n’offre pas de solution miracle. Mais une combinaison judicieuse de locataires, d’actifs et de baux peut permettre aux investisseurs d’être bien positionnés pour faire face à des périodes d’inflation accrue.

Source https://www.investmentweek.co.uk/opinion/4057155/european-real-estate-help-investors-hedge-portfolios-inflation

Journal.Finance

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