Si vous envisagez d’investir dans l’immobilier en 2023, éventuellement dans les pays du sud de la Méditerranée (France, Italie, Espagne ou Portugal), vous voulez être sûr que les perspectives économiques futures de chaque pays sont solides. En fait, pour bien choisir le moment de votre investissement immobilier, vous devez vous assurer que l’économie continue de croître et que le marché immobilier offre un bon rendement.
2023 un bon cru pour l’immobilier ?
Cet article met en évidence quelques solides raisons d’être optimiste pour l’économie française et le marché immobilier en France au cours des 5 prochaines années, par rapport à l’Italie, l’Espagne ou le Portugal. Il analyse les prévisions de croissance du PIB, l’inflation, les futurs taux d’intérêt hypothécaires et les prévisions d’augmentation des prix des logements en France.
Le marché du logement en France a connu une croissance rapide entre 2000 et 2007, avec une augmentation des prix des logements de +12% par an. Les prix des maisons se sont effondrés d’environ 15 % en 2008 et ont continué à glisser puis à se stabiliser pendant la période 2012-2015.
Depuis 2016, les prix de l’immobilier en France ont poursuivi une tendance à la hausse. Ce schéma du marché immobilier français semble refléter assez fidèlement les évolutions de l’économie française. La stagnation vécue sous Nicolas Sarkozy et François Hollande, a laissé place à une croissance régulière sous le premier mandat d’Emmanuel Macron.
Croissance de l’économie française en 2022
Après l’effet dévastateur de la pandémie mondiale Covid-19, l’économie française a connu une croissance de +6,8% en 2021 et devrait continuer à croître de +4,2% en 2022 et de +2,1% en 2023. Le ministre français des finances, Bruno Le Maire, a récemment déclaré au Parlement français que la France avait réagi rapidement et de manière approfondie à la pandémie de Covid. D’énormes sommes d’argent ont été dépensées pour soutenir les ménages et les entreprises pendant les périodes de blocage.
Cela a permis à l’économie française de continuer à fonctionner pendant la pandémie et, surtout, aux employés de travailler dans leurs entreprises. En conséquence, la chute de l’activité économique et la réduction des dépenses des ménages ont été bien moindres qu’aux États-Unis et dans d’autres pays (où l’économie a été fermée et où les petites entreprises, en particulier, ont été mises à l’écart).
L’impact réel de ces mesures a été que l’économie française a retrouvé les niveaux de production d’avant la crise à l’automne 2021, loin devant l’Allemagne, le Royaume-Uni, l’Italie et l’Espagne. En outre, le président Macron étant déterminé à poursuivre la croissance de l’économie pour sortir de la crise de la pandémie et atteindre les objectifs ambitieux de la crise climatique, il investit 100 milliards d’euros supplémentaires dans un plan de relance vert.
La France semble être raisonnablement isolée de certains des pires effets d’un ralentissement mondial du commerce. Une analyse du Financial Times montre que les exportations françaises ne contribuent qu’à 31 % du PIB français (contre 48 % pour le reste de l’Europe) et que la France tire une part importante de ses revenus des services (70 %), qui tendent à être moins affectés par les pressions commerciales mondiales.
Le taux d’inflation en France reste faible et la Banque de France prévoit qu’il devrait continuer à baisser.
L’inflation globale devrait temporairement devenir négative à la fin de l’année 2021, la baisse du prix du pétrole se combinant aux effets de la baisse de l’activité. Elle ne s’établirait qu’à 0,4% en moyenne en 2021. Puis elle devrait se redresser légèrement en 2022, tout en restant très modérée dans notre scénario central.
Les taux d’intérêt des prêts hypothécaires français sont restés à des niveaux historiquement bas en 2021 et cette tendance devrait se poursuivre en 2022. En conséquence, la Banque de France a indiqué que le taux de croissance annuel des nouveaux prêts hypothécaires français est resté à un niveau élevé (+ 5,3 % au cours des 12 mois précédant août 2021) et que les taux d’intérêt moyens des nouveaux prêts à l’habitat français à taux fixe ont atteint un nouveau plancher à long terme de 1,05 % en août 2021.
Les prévisions des taux hypothécaires français pour 2022, montrent que les taux d’intérêt bas sous-jacents vont se poursuivre dans un avenir prévisible.
En mai 2021, la Banque de France indique que le montant total des crédits à l’habitat français a fortement augmenté de +7,2 Md€ (après une contraction de -0,2 Md€ en avril 2021). La valeur totale des nouveaux prêts à l’habitat en mai 2021 s’élève à 21,1 Mds€, bien qu’environ un tiers des nouveaux prêts émis résultent de renégociations d’engagements de prêts existants. Au cours des 3 mois suivants, les prêts à l’habitat ont augmenté de +5,3% jusqu’à la fin août 2021.
Le seul nuage noir pour l’économie française reste cependant le niveau de chômage, mais même celui-ci est en baisse. Le taux de chômage, qui était de 7,2 % juste avant la pandémie en 2020, est maintenant de 8,1 % au quatrième trimestre 2021.) Le président français peut également souligner le fait que le ratio des nouvelles embauches en contrat à durée indéterminée (un prérequis essentiel en France pour obtenir un meilleur accès au logement et aux prêts) par rapport aux contrats à durée déterminée, est passé à 49 % (il était de 44 % lorsqu’il a pris ses fonctions).
Raisons d’espérer : résurgence de l’esprit d’entreprise français
Le directeur général français de Peugeot-Citroën (PSA) a un jour fait le commentaire suivant :
les Français ont inventé le mot « entrepreneur », mais nous n’avons aucune idée de ce qu’il signifie ».
De mon point de vue, si je devais énumérer tous les problèmes de l’économie française, le manque d’esprit d’entreprise serait en tête de liste. Je raconte toujours l’histoire de bons amis français qui nous ont un jour invités à une fête pour leur fille de 25 ans. Quelle était l’occasion, me direz-vous ? Des fiançailles, la naissance d’un enfant, l’obtention d’un doctorat ou la création d’une nouvelle entreprise ? Eh bien, l’occasion était qu’elle venait de recevoir un contrat CDI de la part de son employeur. En gros, elle est devenue une employée à contrat permanent et il est désormais pratiquement impossible de la licencier. C’était la raison de la fête. C’était l’occasion !
La France a de grands entrepreneurs. Des gens qui voient des lacunes sur le marché et se lancent. Mais ils ne sont pas valorisés. Si vous demandiez au Français moyen de penser à un « homme d’affaires », je suis sûr qu’il imaginerait l’image d’un « gros agent immobilier d’âge moyen, déjeunant dans un restaurant payé sur ses frais professionnels ». Il n’y a tout simplement pas ce sentiment d’importance attaché aux réalisations dans une entreprise, par opposition aux efforts artistiques.
25% de la main-d’œuvre française est employée dans le secteur public. Si l’on ajoute les emplois dans les entreprises de services publics privatisées, les banques, les assurances et les grandes entreprises, on arrive à environ 45 % de la population active. Lorsque je regarde les amis de mon fils aîné, qui ont tous environ 21-22 ans, ce sont les secteurs de l’économie dans lesquels ils cherchent à trouver un emploi. Le genre d’emploi où l’on peut travailler pendant 20-30 ans, toucher une pension et prendre sa retraite avant 60 ans.
Mais j’ai l’impression que cela est en train de changer. Le président Macron a fait tout un plat de la transformation de la France en une « start-up nation » afin de résoudre son problème de chômage de longue date. Il semble que ses efforts commencent lentement à porter leurs fruits. En octobre 2019, l’INSEE, l’organisme statistique officiel français, a indiqué que plus de 70 000 nouvelles entreprises avaient été créées au cours du seul mois de septembre 2019. Au cours des 12 mois précédents, le nombre de créations d’entreprises en France avait augmenté de +16,6 % [Source : INSEE].
Une autre source d’optimisme concerne l’importante diaspora de Français vivant hors de France. Plus de Français vivent à Londres qu’à Bordeaux, Nantes et Strasbourg. Londres possède une communauté française de longue date, qui remonte à la persécution des huguenots au XVIe siècle et à l’aristocratie française fuyant le règne de la Terreur pendant la révolution française. Mais ce qui caractérise ce nouvel afflux de citoyens français au Royaume-Uni, environ 300 000 personnes, c’est qu’il est en grande partie constitué d’un groupe de la classe professionnelle dans la tranche d’âge des 25-35 ans.
On pourrait presque dire que ces personnes sont l’avenir de la France, les meilleurs et les plus brillants. Ce qui me donne des raisons d’être optimiste quant à l’économie française au cours des 5 prochaines années, c’est que ce groupe de personnes finira par revenir en France (à la suite du Brexit et de la loi générale de la démographie). Espérons qu’ils reviendront avec de nouvelles idées sur la façon dont les entreprises devraient être gérées et qu’ils créeront l’esprit d’entreprise dont la France a cruellement besoin.
Des raisons d’être optimiste
Globalement, malgré cette terrible crise sanitaire du Covid, le tableau de l’économie française en 2022 est plutôt positif. L’économie continuera à croître, à un moment où d’autres pays européens connaîtront une stagnation ou une croissance bégayante.
Il reste certes quelques problèmes structurels à résoudre en termes de libéralisation du marché du travail et d’incitation des entreprises à embaucher de nouveaux employés, et il faudra les traiter avec soin. Mais il y a certainement des raisons de lever un verre ou deux. Mais comment la croissance de l’économie française se traduira-t-elle sur le marché immobilier français ?
Marché immobilier en France 2021-2022
prix des logements france500Les prix des logements en France devraient augmenter de 3,5% au cours de l’année 2022. Les dernières statistiques montrent que les prix de l’immobilier en France ont augmenté en moyenne de +5,9% au cours de 2021 (+5,0% pour les appartements et +6,8% pour les maisons). En ce qui concerne les ventes de maisons, 1 130 000 transactions ont été réalisées au cours des 12 mois précédant mai 2021, soit le niveau le plus élevé depuis 2000.
Le marché immobilier français a connu plus de 6 ans de croissance solide depuis début 2016, mais cette tendance à la croissance a caché de grandes disparités dans les prix des maisons entre les régions et les villes. La principale zone remarquable pour la croissance des prix des maisons comprend les villes de :
- Bordeaux, où les prix ont fortement augmenté au cours de la dernière décennie (culminant avec une augmentation de +42% des prix des maisons sur une période de 10 ans)
- Nantes, où les prix des logements ont augmenté de +10,3 % en 2021
- Amiens, dans le nord de la France, a enregistré une augmentation stupéfiante de +18,1 % en 2021.
- Montauban, juste au nord de Toulouse, a enregistré une hausse similaire de +17,1% au cours des 12 mois précédant mars 2021.
Les prix des maisons à Poitiers, dans le centre-ouest de la France, ont augmenté de 11,9 % en 2021 (le prix moyen de vente d’une maison étant de 179 000 €). Cela n’est pas surprenant, étant donné que Poitiers a récemment été désignée par le magazine L’Express comme la deuxième meilleure ville où vivre en France (voir 10 meilleurs endroits pour vivre et travailler en France en 2022).
Les villes de Saint-Étienne et de Châteauroux ont été les endroits les moins chers pour acheter une propriété en France en 2021. Le prix moyen d’une propriété dans la ville de Châteauroux, dans le département central de l’Indre, juste en dessous de la vallée de la Loire, était de seulement 130 000 € au cours de la période de 12 mois allant du premier trimestre 2020 au deuxième trimestre 2021. Dans la ville industrielle de Saint-Étienne, les prix de l’immobilier étaient de seulement 1 000 € par m2 (ce qui contraste fortement avec une moyenne de 5 000 € par m2 dans la ville voisine de Lyon, située à seulement 50 km).
La conclusion du rapport de la Banque de France sur le marché immobilier en France en septembre 2021, mettait en évidence :
Le marché immobilier français est étonnamment résilient… Les taux d’intérêt restant bas, les prêts bancaires continueront de croître . . . Les prix de l’immobilier devraient croître modérément en 2022…
Rendement à long terme des investissements immobiliers en France
En ce qui concerne l’évaluation à long terme de l’immobilier en France, Paddy Gibbins, expert en investissement immobilier dans le sud de la France chez Artaxa Immo, affirme que le rendement des investissements immobiliers en France est déterminé par un certain nombre de facteurs distincts.
Comme nous l’avons vu plus haut, les prix de l’immobilier varient considérablement d’une région à l’autre et l’on s’inquiète beaucoup de l’exode rural en France, les jeunes se rendant dans les grandes villes et sur la côte pour trouver du travail. L’emplacement de la propriété est donc souvent crucial, mais moins en termes de proximité des écoles (comme au Royaume-Uni ou aux États-Unis) qu’en termes de proximité des aéroports locaux, des autoroutes, des gares TGV, de l’industrie et du commerce et de la distance de la côte (idéalement moins de 25 minutes pour un rendement maximal).
Le type de propriété a également une incidence sur le modèle de prévision des prix à utiliser, en particulier lorsque l’on considère les propriétés de caractère en vieilles pierres par rapport aux propriétés de construction neuve :
En France, les propriétés anciennes ont tendance à conserver et à maintenir leur valeur, avec seulement une croissance lente de la valeur à moins qu’il y ait eu une rénovation spectaculaire.
location de maison france07 500Il est très peu probable que vous obteniez des rendements de +10-20% sur une période de 2-3 ans. En outre, le système d’imposition des plus-values en France constitue un véritable obstacle aux projets de rénovation et de revente (à moins que la propriété ne soit votre résidence principale).
Si vous avez de la chance, l’argent de la rénovation que vous avez investi dans votre maison peut être réalisé sous forme de prime sur le prix de vente, mais il est peu probable que vous réalisiez un bénéfice en tant que tel. Dans le pire des cas, il se peut que vous ne receviez que le prix que vous avez payé pour la maison, bien que vous ayez dépensé beaucoup d’argent entre-temps.
En réalité, en France, il n’y a pas d’argent à gagner en réparant un toit ou en refaisant l’électricité, mais l’installation d’une piscine ou la création d’un toit-terrasse peut rendre la propriété plus vendable et vous verrez très probablement un retour des coûts d’installation.
Dans le cas des constructions neuves, on observe souvent une forte augmentation de la valeur marchande jusqu’à 10-15 ans. Ensuite, la valeur de la propriété se stabilise pendant quelques années avant de décliner en termes relatifs. Cela s’explique par le fait que si l’offre de propriétés en pierre ancienne est limitée, celle des nouvelles constructions augmente chaque année. Les propriétés les plus récentes peuvent bénéficier de l’évolution des matériaux de construction et les installations et le mobilier sont moins susceptibles d’être remplacés.
Par conséquent, les projections de prix à long terme pour votre propriété neuve en France ressemblent à une forme en « U » aplatie et retournée.
Paddy met toutefois en garde les investisseurs étrangers contre le niveau des propriétés françaises antérieures aux années 1950. Il conseille notamment aux acheteurs potentiels d’obtenir une étude complète couvrant le câblage électrique, l’état des fondations et les éventuels problèmes d’humidité, la plomberie et l’évacuation des déchets de la propriété, l’état du toit et de l’isolation et les droits d’accès à la propriété.
Paddy affirme que « les bonnes affaires sont encore possibles si les investisseurs sont prêts à faire des recherches sur le marché. En particulier, quand environ 50% des propriétés en France sont vendues directement par le propriétaire, il est important d’avoir des personnes sur le terrain qui peuvent trouver les propriétés « cachées » qui sont en vente ».
Pourquoi acheter de l’immobilier en France en 2023 ?
J’espère que cet article vous a donné une impression positive de l’économie française et du marché immobilier français, sans pour autant tomber dans l’excès. Oui, la France a toujours ses problèmes, mais ma prédiction générale est que l’économie française rebondira fortement après la crise sanitaire du Coronavirus et continuera sur la voie de la croissance économique de 2021 à 2022.
Je crois que les économies prennent un tournant, pas nécessairement grâce aux gouvernements, mais parce que les gens en ont assez d’être déprimés et commencent à agir : dépenser, investir, faire quelque chose de différent.
La combinaison du retour des expatriés français de Londres et de la croissance continue des nouvelles entreprises va, je crois, inaugurer une nouvelle période d’entreprenariat en France. Mais plus que tout, je crois que l’économie française va prospérer parce que c’est la France. C’est tout simplement le meilleur endroit en Europe pour vivre.
La qualité de vie est élevée : elle est relativement sûre, elle est belle, elle est chic, elle a un patrimoine, elle a des soins de santé fantastiques, le climat est incroyable ; elle a des plages, des montagnes et des lacs et elle a une grande culture. Oubliez donc tous les prophètes de malheur qui ont un jour possédé une Citroën Picasso dont la poignée de porte n’arrêtait pas de tomber ou le touriste qui a été un jour grossièrement ignoré par un serveur parisien.
La France est de retour et elle est ouverte aux affaires.
Source https://www.longtermrentalsinfrance.com/living-in-france/south-france-property/502-2022-is-the-right-time-to-invest-in-real-estate-in-france.html
